不動産に関する手続き
遺産分割協議が確定すると、次に必要なのが相続財産（不動産や預貯金、動産等）の名義変更です。
令和6年4月1日から、不動産の相続登記の申請が義務化されました。遺産分割が成立した日から３年以内に相続登記をしなければなりません。
正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となりますので、注意が必要です。
なお、令和6年4月１日以前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。
不動産の名義変更
法務局で登記簿を閲覧すれば、誰でもその不動産の所有者や、担保が付いているかどうかを確認できます。
相続が起こった場合、被相続人名義の不動産登記簿を相続人名義に変える手続きをしなくてはなりません。
不動産を引き継ぐ場合には名義変更しなくても住み続ける・保有し続けることが可能ですが、名義変更しないうちに相続人に万が一のことがあった場合は、法定相続人が増え、財産の売却や分割を余儀なくされることも多くみられます。
後々のトラブルを避けるためにも必ず行いましょう。
不動産の名義変更の手続きの流れ
1.登記に必要な書類の収集
登記に必要な書類は、どのように遺産分割協議が行われたかによって異なります。
【(1)法定相続人が一人の場合または法定相続分で相続をする場合】
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 法定相続人の戸籍謄本
- 法定相続人の住民票
- 相続する不動産の固定資産税評価証明書
【(2)遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合】
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 法定相続人の戸籍謄本
- 法定相続人の住民票
- 相続する不動産の固定資産税評価証明書
- 法定相続人の印鑑証明書
- 遺産分割協議書
2.申請書の作成
登記の申請書を作成する場合の詳細は、状況によって複雑に変化しますので、司法書士に依頼する方が、正確かつ速やかに作成できるでしょう。
3.登記の申請
登記の申請に必要な書類をまとめ、相続する不動産を管轄の法務局に登記申請します。
提出した書類に不備がなければ1週間程で登記が完了し、不動産の名義が変更されたことになります。
4.登記の費用について
登記を申請する際には登録免許税の納付が必要になります。
登録免許税は固定資産税評価証明書に記載されている不動産の価格に1000分の4を乗じた額となります。
相続不動産の売却について
相続に関する不動産の相談で最も多いのが、相続した土地・建物を実際には使わないので売却したいというものです。
不動産の売却は、人生で何度も経験することではないため、より良い売却の方法、タイミング、特例の使い方など、ある程度専門家に相談して最低限の情報を把握した上で、実際の売却に進みましょう。
誰が相続するか決まっていない不動産を売却する場合
相続財産を未分割のまま売却する場合には、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、売却したものと考えられます。
この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。
現在その不動産に居住している人は居住用の特例が使えます。
なお、売却してしまうと法定相続分で各自が相続することに同意したと判断されます。
後に分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。
相続してすぐ売却するときの注意点
亡くなった人の自宅土地について小規模宅地の特例を使う場合には、相続税の申告期限（亡くなった日の10ヶ月後）までにその土地を売却すると、特例が使えなくなってしまうことがあります。
小規模宅地の特例は、土地の評価額を最大で80％減額するもので、実際にこの特例を使ったおかげで相続税が0になったというケースが良くあります。
配偶者がその土地を相続する場合には、いつ売却しても80％の減額がでます。
この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず専門家に確認してください。
優遇税制・取得費加算特例
「相続税納税のための土地売却については譲渡税を安くする」という趣旨の特例があります。
売却する土地に対する相続税を1億円納税していれば、一定の期限日までに相続土地を売却することで、土地譲渡益1億円までは非課税になります。
ちなみに、相続税は現金で無事納税が完了していても、相続税申告から3年間はこの特例が適用でき、非課税枠が適用できます。
また、相続税を物納した場合でも全額ではありませんが使うことができます。
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